Немецкий союз арендаторов земли Северный Рейн-Вестфалия и адвокат по арендному праву рассказали, какие ошибки чаще всего встречаются в годовых расчётах по коммунальным платежам (Nebenkostenabrechnung). В Виттене риелторская компания подала в суд на более 100 арендаторов, отказавшихся платить по спорным счетам. Дело рассматривает участковый суд, решение может затронуть десятки тысяч арендаторов.
Раз в год арендаторы в Германии получают конверт с расчётом по коммунальным платежам (Nebenkostenabrechnung) — и вместе с ним вопрос: верны ли указанные суммы. Подробнее о том, какие сроки и ошибки чаще всего встречаются в таких расчётах, рассказывает председатель Немецкого союза арендаторов земли Северный Рейн-Вестфалия (Deutscher Mieterbund NRW) Ханс-Йохем Витцке: как минимум каждый второй такой расчёт содержит ошибки, которые чаще всего оказываются в убыток арендаторам.
Насколько острым может быть спор о коммунальных платежах, показывает ситуация в городе Виттен. Риелторская компания подала в суд более чем на 100 арендаторов после того, как те сознательно не оплатили выставленные им расчёты, будучи недовольны размером начисленных сумм. Дело сейчас рассматривает участковый суд (Amtsgericht), и решение по нему может оказаться показательным для десятков тысяч арендаторов.
Что разрешено включать в расчёт
Адвокат по арендному праву (Fachanwalt für Mietrecht) Андреас Шварцманн из Дюрена поясняет: расчёт по коммунальным платежам представляет собой перечень эксплуатационных расходов, переложенных на арендатора. К ним относятся, например, расходы на уборку улиц, поземельный налог, вывоз мусора. То, что разрешено перекладывать на арендаторов, а что нет, регулирует постановление об эксплуатационных расходах (Betriebskostenverordnung). Каждый арендатор также имеет право ознакомиться с документами, подтверждающими начисленные суммы.
Часто в расчёты включают то, что перекладывать нельзя — административные расходы или расходы на ремонт. Как приводит пример Витцке, арендодатель вправе переложить на арендаторов расходы на обслуживание лифта, но не на его ремонт, поскольку обязан обеспечивать исправно работающий лифт. Кроме того, нередко неверно рассчитывается площадь в квадратных метрах. По словам Витцке, часть ошибок возникает из незнания — союзу нередко приходится разъяснять арендодателям правовую сторону вопроса. Спорят и о том, действительно ли были оказаны услуги дворника — например, уход за садом или уборка лестничной клетки. В таком случае Шварцманн советует сперва запросить счета за фактически оплаченные работы, а также договор с дворником, где должны быть прописаны обязанности.
Можно ли просто не платить
На многих расчётах указано требование перевести сумму в течение четырёх недель. Однако если арендатор подозревает, что начисленные суммы неверны, следовать этому требованию он не обязан. Важно при этом потребовать доступ к подтверждающим документам: как объясняет Шварцманн, если арендатор выдвигает такое требование, срок оплаты расчёта временно не наступает, и платёж можно отложить. Возражения по необоснованным пунктам расчёта нужно предъявить арендодателю в течение двенадцати месяцев.
Что это значит для жителей Германии
Расчёты по коммунальным платежам за 2025 год придут арендаторам самое позднее в декабре. Это касается арендаторов по всей стране, которым предстоит проверять выставленные суммы на предмет ошибок, упомянутых союзом арендаторов и адвокатом.
Решение участкового суда по делу более 100 арендаторов в Виттене, отказавшихся оплачивать спорные счета от риелторской компании, может стать ориентиром для десятков тысяч арендаторов в аналогичных ситуациях. В тексте отмечается, что помощь в вопросах, связанных с коммунальными платежами, арендаторы могут получить в местных союзах по защите прав арендаторов.
Частые вопросы
Как часто встречаются ошибки в расчётах по коммунальным платежам?
По словам председателя Немецкого союза арендаторов NRW Ханс-Йохема Витцке, как минимум каждый второй такой расчёт содержит ошибки, чаще всего в убыток арендаторам.
Что нельзя перекладывать на арендаторов?
Нельзя перекладывать административные расходы и расходы на ремонт — например, ремонт лифта, в отличие от расходов на его обслуживание, которые перекладывать разрешено.
Можно ли не платить по расчёту, если есть сомнения?
Если арендатор требует доступ к подтверждающим документам, срок оплаты расчёта временно не наступает и платёж можно отложить. Возражения по необоснованным пунктам нужно подать арендодателю в течение двенадцати месяцев.
Что произошло в Виттене?
Риелторская компания подала в суд на более чем 100 арендаторов, которые сознательно не оплатили расчёты по коммунальным платежам из-за недовольства их размером. Дело рассматривает участковый суд.
Источники
Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией (keine Rechtsberatung). Решения принимают ведомства или лицензированные специалисты.
