При выезде из съёмной квартиры в Германии обычное число дюбельных отверстий от штор, картин и полок – по сложившейся судебной практике – относится к предусмотренному договором использованию жилья. Несмотря на это, отверстия принято аккуратно заделывать (fachgerecht verschließen) перед сдачей ключей: так проще избежать спора при приёмке. Особые случаи – много отверстий, кафель, тяжёлые крепления – оценивают отдельно.
Первый раз я задумался, во что превращаются стены съёмной квартиры за пару лет жизни, только когда сам собирался съезжать. Гардины, зеркало в прихожей, полка над столом, пара картин, крепление для велосипеда – в итоге на стенах насчитал больше двадцати дырок от дюбелей. И завис: заделывать всё самому перед сдачей ключей или нет, и не удержат ли за это часть депозита (Kaution)?
Разберём по порядку, что об этом говорит сложившаяся судебная практика в Германии и разъяснения союзов нанимателей – без оценки вашей конкретной ситуации, только общая картина.
Нужно ли вообще заделывать дюбельные дыры при выезде?
Отправная точка – § 538 Гражданского кодекса Германии (BGB): изменения и ухудшения жилья, возникшие от использования по договору (vertragsgemäßer Gebrauch), наниматель не отвечает. То есть обычный износ компенсировать не нужно – так сформулировано в самом тексте закона (gesetze-im-internet.de).
А куда в этой логике попадают дырки от дюбелей? По разъяснению Mieterverein Köln (в составе Deutscher Mieterbund) со ссылкой на решение Bundesgerichtshof (BGH, Az. VIII ZR 10/92), навешивание обычных вещей на стену – штор, картин, зеркал, полок – само по себе входит в предусмотренное договором использование жилья. Условие в договоре, которое автоматически обязывает нанимателя при выезде вынимать все дюбели и заделывать все дыры, суд признал недействительным как чрезмерно жёсткое.
Другими словами: сам факт, что в стенах есть дюбельные отверстия, по сложившейся практике – не повод для претензии сам по себе. Вопрос обычно возникает дальше – когда речь заходит о количестве и состоянии этих отверстий.
Дюбельные дыры часто путают с более широкой темой – обязательным косметическим ремонтом при выезде (Schönheitsreparaturen): переклейкой обоев, покраской стен и потолков. Это отдельная история. Независимый Stiftung Warentest (test.de) писал, что многие типовые условия в договорах, которые жёстко обязывают нанимателя красить стены по графику при выезде, суды признавали недействительными.
Но заделку дюбельных отверстий юридико-редакционные обзоры судебной практики (deutschesmietrecht.de, t-online.de) рассматривают отдельно от вопроса о косметическом ремонте: бурение затрагивает саму стену (Eingriff in die Bausubstanz), а не только её внешний вид, как выцветшие обои. Поэтому даже когда условие о ремонте в договоре недействительно, вопрос состояния стен из-за дюбельных отверстий по отдельным делам – например, тот же случай из Wuppertal – разбирался самостоятельно, в стороне от общего спора о ремонте.
Сколько отверстий считается нормальным износом?
Точного числа в законе нет – и это важно понимать, чтобы не полагаться на «магическую цифру». Юридико-редакционные обзоры судебной практики (в частности, deutschesmietrecht.de) в качестве ориентира называют примерно 10-20 отверстий на комнату – всё, что заметно больше, суды уже разбирают отдельно, с учётом площади и состояния стен.
При этом сами дела показывают, насколько по-разному суды оценивают конкретные ситуации:
| Дело | Что установлено | Как оценено судом |
|---|---|---|
| Amtsgericht München, Az. 473 C 32372/13 | 59 отверстий в квартире | признаны в пределах обычного использования |
| Landgericht Berlin, Az. 63 S 216/13 | 149 отверстий в квартире около 150 кв. м | также приняты как не выходящие за рамки нормы |
| Landgericht Wuppertal, Az. 9 S 18/20 (2020) | 126 отверстий + насыщенная латексная краска на стенах | суд обязал нанимателя профессионально заделать отверстия |
Вывод из этих примеров не «чем больше, тем можно», а то, что итоговая оценка всегда завязана на конкретные обстоятельства: площадь жилья, где расположены отверстия, в каком они состоянии, что ещё сделано со стенами. Общая практика здесь – ориентир, а не гарантия для конкретного случая.
Как правильно и профессионально заделать дюбельные дыры?
Даже если отверстий немного, перед сдачей ключей их обычно приводят в порядок – хотя бы потому, что аккуратные стены снимают лишний повод для спора при приёмке жилья (Wohnungsübergabe). По описанию профильных юридических обзоров (deutschesmietrecht.de), надлежащая заделка (fachgerecht verschließen) выглядит так:
- дюбель аккуратно вынимают, обычно плоскогубцами – не срезают заподлицо со стеной;
- отверстие очищают от пыли и осыпавшейся штукатурки;
- заполняют шпаклёвкой под покраску (готовая шпаклёвка, акриловая или гипсовая смесь) – силикон для этого не подходит: он водоотталкивающий, и при последующей покраске стена может пойти пятнами;
- после высыхания (обычно около двух часов) поверхность шлифуют;
- в конце подкрашивают в тон стены.
Частая ошибка, на которую отдельно указывают юридические обзоры: просто срезать дюбель кусачками и закрасить сверху. Отверстие при этом остаётся заметным – и такую «заделку» надлежащей, по описанию судебной практики, не считают.
Когда дюбельные дыры перестают считаться обычным износом?
По описанию практики есть несколько признаков, при которых ситуацию, по опыту юридических обзоров, уже не относят к рядовому износу, а рассматривают отдельно, вместе с вопросом о компенсации:
- отверстий заметно больше, чем нужно для обычной обстановки комнаты;
- дюбели остались в стене сломанными, либо отверстия выглядят неряшливо;
- стены повреждены не только отверстиями, но и, например, нестандартной яркой краской, которую сложно перекрыть;
- отверстия сделаны не под обычные бытовые вещи, а под тяжёлые или нестандартные крепления.
Что из этого потянет на компенсацию, а что нет – решает тот, кто принимает квартиру при выезде, а при споре – суд или профильная организация вроде Mieterverein; общая практика тут – ориентир, а не готовый ответ на конкретную ситуацию.
Что с кафельной плиткой и тяжёлыми креплениями вроде шкафов или антенны?
Кафельная плитка (Fliesen) в обзорах судебной практики выделяется отдельно – это часть отделки, которую восстановить дороже и сложнее, чем оштукатуренную стену. Поэтому там, где предполагается сверление, практический совет из тех же обзоров – целиться в шов между плитками, а не в саму плитку.
Тяжёлые или нестандартные крепления – навесной кухонный шкаф, кронштейн для телевизора, спутниковая тарелка на фасаде или балконе – это уже не то же самое, что дырка под шуруп для картины. Такие случаи юридические обзоры отдельно не приравнивают к «обычным» дюбельным отверстиям и описывают как рассматриваемые индивидуально, с учётом того, куда и во что сделано крепление.
Отдельная и более широкая тема – что вообще можно менять или устанавливать в съёмной квартире без согласования с арендодателем. Её здесь подробно не раскрываю – это тема отдельной статьи про изменения в съёмной квартире.
Куда обратиться, если с арендодателем возник спор из-за состояния стен?
Если при приёмке квартиры (Wohnungsübergabe) возник спор именно из-за дюбельных отверстий или общего состояния стен, многое решает протокол передачи квартиры. Разобрать конкретный протокол и договор помогут:
- союз нанимателей (Mieterverein) – местное отделение Deutscher Mieterbund, найти ближайшее можно через сайт mieterbund.de;
- Verbraucherzentrale – помощь и разъяснения по правам потребителей, в том числе по жилищным вопросам;
- Schuldnerberatung при Caritas или Diakonie – если спор дошёл до претензий по деньгам и депозиту.
Именно там разбирают конкретный протокол приёмки и договор – а не общую практику, как в этой статье.
Порядок действий
- Выньте дюбель
Аккуратно вытащите дюбель из стены, обычно плоскогубцами – не срезайте его заподлицо, иначе отверстие останется заметным.
- Очистите отверстие
Уберите пыль и осыпавшуюся штукатурку изнутри отверстия и вокруг него.
- Заполните шпаклёвкой
Используйте готовую шпаклёвку под покраску – акриловую или гипсовую смесь. Силикон не подходит: он водоотталкивающий, и стена может пойти пятнами после покраски.
- Дайте высохнуть
Оставьте примерно на два часа – точное время зависит от материала и толщины слоя.
- Зашлифуйте поверхность
После высыхания аккуратно отшлифуйте место заделки, чтобы стена была ровной.
- Закрасьте в тон стены
Подкрасьте отремонтированное место краской в тон остальной стены.
Частые вопросы
Нужно ли заделывать дюбельные дыры при выезде из квартиры?
По разъяснению Mieterverein Köln со ссылкой на решение BGH (Az. VIII ZR 10/92), обычное количество дюбельных отверстий от штор, картин и полок относится к предусмотренному договором использованию жилья. При этом на практике их часто аккуратно заделывают перед сдачей ключей, чтобы избежать спора при приёмке.
Сколько дюбельных отверстий считается нормальным?
Точного числа закон не называет. Юридико-редакционные обзоры судебной практики в качестве ориентира приводят примерно 10-20 отверстий на комнату, но итоговая оценка каждый раз зависит от конкретных обстоятельств дела.
Как правильно заделать дюбельное отверстие перед выездом?
По описанию профильных обзоров: дюбель аккуратно вынимают, отверстие очищают от пыли, заполняют шпаклёвкой под покраску (не силиконом), после высыхания шлифуют и закрашивают в тон стены. Просто срезать дюбель и закрасить сверху надлежащей заделкой не считается.
А если в стене кафельная плитка?
Кафель в обзорах судебной практики выделяют отдельно как часть отделки, которую сложнее и дороже восстановить. Практический совет из тех же источников – сверлить в шов между плитками, а не в саму плитку.
Можно ли из-за дюбельных дыр удержать деньги из депозита?
Это зависит от конкретной ситуации – количества и состояния отверстий, площади жилья, договора. Такую оценку даёт тот, кто принимает квартиру при выезде, а при споре – суд или профильная организация вроде Mieterverein.
Куда обратиться, если с арендодателем спор из-за состояния стен?
По протоколу приёмки и договору можно обратиться в союз нанимателей (Mieterverein, местное отделение Deutscher Mieterbund) или в Verbraucherzentrale. Если спор касается денег и депозита – также в Schuldnerberatung при Caritas или Diakonie.
Источники
Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией (keine Rechtsberatung). Решения принимают ведомства или лицензированные специалисты.
