Иностранец в Германии может получить ипотеку: банк по закону проверяет доход и расходы, а не гражданство. Средняя эффективная ставка по новым жилищным кредитам в августе 2026 года — 4,01 % (Bundesbank, предварительно). Ставку фиксируют на срок (Zinsbindung), минимального взноса в законе нет. KfW даёт до 100 000 Euro по программе 124, а семьям с детьми — по программам 300 и 308. По состоянию на октябрь 2026.
Ставка по ипотеке в Германии — один из самых частых вопросов, которые мне задают люди, прожившие здесь несколько лет. Обычно за ним стоят ещё три: дадут ли кредит иностранцу, сколько своих денег нужно и есть ли государственные программы. Я не банкир и не продаю кредиты, поэтому расскажу, как я сам разбираюсь в теме: где смотреть официальные средние ставки, что такое Zinsbindung, какие программы KfW существуют и на что банк смотрит у человека с видом на жительство. Все цифры — по состоянию на октябрь 2026 года, со ссылками на источники.
В этой статье 10 разделов
Конкретную ставку под себя вам назовёт только банк после проверки: средняя цифра из статистики — ориентир, а не предложение. Свежие новости о движении ставок я разбираю отдельно, например в материале о ставках по ипотеке выше 4%.
Можно ли иностранцу взять ипотеку в Германии?
Можно. Я не нашёл в законе запрета давать кредит на жильё иностранцу. Банк обязан проверить кредитоспособность заёмщика: договор на кредит под недвижимость можно заключить, только если вероятно, что человек будет платить по нему (§ 505a BGB). Проверка идёт по доходам, расходам и другим финансовым обстоятельствам, и она не может опираться в основном на стоимость самой квартиры (§ 505b BGB).
На практике это значит: гражданство само по себе вопрос не решает, решают доход, его стабильность и то, насколько долго вы, по оценке банка, останетесь в Германии. По моим наблюдениям, людям с бессрочным статусом и постоянной работой после испытательного срока кредит одобряют заметно легче, чем тем, у кого ВНЖ на год или работа по временному договору.
Государственные программы KfW описаны на сайте как программы для частных лиц (Privatpersonen), которые покупают или строят жильё и сами в нём живут. Условия о гражданстве на страницах программ 124, 300 и 308 я не нашёл, но решение по кредиту всё равно принимает ваш банк: заявку на KfW подают через него.
Где смотреть актуальные средние ставки (Bundesbank)?
Самый надёжный источник средних ставок — статистика процентов Немецкого федерального банка (Deutsche Bundesbank). Там есть ряд «Wohnungsbaukredite an private Haushalte» — эффективные ставки по новым жилищным кредитам частным лицам. Это средневзвешенная ставка по всем договорам, заключённым за месяц, без дополнительных расходов вроде оценки или страховок.
| Срок фиксации ставки (Zinsbindung) | Июнь 2026 | Июль 2026 | Август 2026* |
|---|---|---|---|
| Все жилищные кредиты | 3,95 % | 3,94 % | 4,01 % |
| Плавающая или до 1 года | 4,36 % | 4,41 % | 4,40 % |
| От 1 до 5 лет | 3,96 % | 3,97 % | 4,03 % |
| От 5 до 10 лет | 3,76 % | 3,78 % | 3,81 % |
| Больше 10 лет | 3,98 % | 3,92 % | 4,04 % |
Как я читаю эту таблицу: в среднем по рынку летом 2026 года жилищные кредиты выдавали под 3,8–4,4 % годовых, и самые короткие фиксации были самыми дорогими. Ваша ставка может быть выше или ниже — она зависит от суммы, доли собственных средств, дохода и истории в Schufa. Ставки Bundesbank публикуются с задержкой примерно в месяц, поэтому перед разговором с банком я всегда открываю временной ряд и смотрю последнее значение.
Отдельно на ставки влияет политика Европейского центрального банка, хотя и не напрямую: как это работает, я писал в статье о решении ЕЦБ по ключевой ставке.
Что такое Zinsbindung и почему она важна?
Zinsbindung — срок, на который банк фиксирует ставку. Ипотеку в Германии обычно берут на 25-35 лет, а ставку фиксируют на 5, 10, 15 или больше лет. Когда срок заканчивается, остаток долга нужно перефинансировать (Anschlussfinanzierung) — уже по ставке, которая будет на рынке в тот момент.
Простой расчёт, чтобы почувствовать риск. При долге 300 000 Euro и ставке 4 % проценты за первый год составят около 12 000 Euro (300 000 × 0,04). Если через 10 лет остаток долга будет, скажем, 220 000 Euro, а ставка вырастет на 1 процентный пункт, проценты увеличатся примерно на 2 200 Euro в год (220 000 × 0,01). Это условный пример, не прогноз.
Поэтому я смотрю не только на ставку, но и на то, какой долг останется к концу фиксации и смогу ли я его обслуживать при более высокой ставке. Длинная фиксация обычно немного дороже, но даёт предсказуемость. У KfW, например, срок кредита до 35 лет, а ставка фиксируется максимум на 10 лет (KfW 124).
Сколько собственных средств обычно просит банк?
Единого законного минимума собственных средств (Eigenkapital) нет: каждый банк решает сам. Из того, что я вижу у знакомых и читателей, банки хотят, чтобы покупатель как минимум оплатил из своих денег расходы на покупку (Kaufnebenkosten), а ещё лучше — часть цены самой квартиры. Чем выше доля своих денег, тем обычно ниже ставка.
Расходы на покупку складываются из нескольких частей:
- Налог на приобретение земли (Grunderwerbsteuer). В федеральном законе базовая ставка — 3,5 % (§ 11 GrEStG), но земли могут устанавливать свою, поэтому я всегда проверяю ставку своей земли. При цене 300 000 Euro и ставке 3,5 % налог составит 10 500 Euro.
- Нотариус и запись в поземельную книгу (Grundbuch). Договор купли-продажи земли или квартиры в Германии требует нотариального удостоверения (§ 311b BGB), а собственником вы становитесь после записи в Grundbuch. Банк, в свою очередь, обеспечивает кредит записью залога (Grundschuld) в ту же книгу.
- Комиссия маклера (Makler), если квартиру продают через него.
Как меняются сами цены на жильё и строительство, я разбирал в статьях о ценах на недвижимость в 2026 году и о росте цен на строительство.
Как банк считает, сколько я могу себе позволить?
Обычная немецкая ипотека — аннуитетный кредит (Annuitätendarlehen): каждый месяц вы платите одну и ту же сумму, в которой есть проценты и погашение долга (Tilgung). Сначала большая часть платежа уходит на проценты, со временем — на погашение.
Условный пример. Кредит 300 000 Euro, ставка 4 %, начальное погашение 2 % в год. Годовой платёж — 6 % от суммы кредита, то есть 18 000 Euro, или 1 500 Euro в месяц (300 000 × 0,06 / 12). Если поднять погашение до 3 %, платёж вырастет до 1 750 Euro в месяц, зато долг уйдёт заметно быстрее. Это арифметика для ориентира, а не предложение банка.
Дальше банк составляет расчёт бюджета семьи (Haushaltsrechnung): чистый доход минус расходы на жизнь, страховки, другие кредиты и содержание жилья. По моим наблюдениям, если после платежа по ипотеке остаётся слишком мало, банк предложит меньшую сумму или попросит больше собственных средств, даже при хорошей зарплате.
Какие программы KfW есть для покупки жилья (124, 300, 308)?
KfW — государственный банк развития. Он не выдаёт кредит напрямую: заявку подают через свой банк или другого финансового партнёра, и кредит KfW становится частью общей ипотеки. Три программы, о которых меня спрашивают чаще всего (по состоянию на октябрь 2026):
| Программа | Для кого | Сумма кредита | Главные условия |
|---|---|---|---|
| 124 — Wohneigentumsprogramm | Частные лица, которые покупают или строят жильё для себя | до 100 000 Euro | Можно включить расходы на покупку; кредит полностью обеспечивают записью в Grundbuch; срок до 35 лет, фиксация до 10 лет |
| 300 — Wohneigentum für Familien | Семьи с ребёнком до 18 лет, новостройка | 170 000-270 000 Euro | Доход семьи до 90 000 Euro в год при одном ребёнке + 10 000 Euro за каждого следующего; энергоэффективный дом (Effizienzhaus 40) |
| 308 — Jung kauft Alt | Семьи с ребёнком до 18 лет, покупка старого дома или квартиры | 140 000-180 000 Euro | Тот же лимит дохода; класс энергоэффективности F, G или H и обязательная санация; это должно быть единственное жильё в Германии |
По программе 308 сумма зависит от числа детей: при одном ребёнке — до 140 000 Euro, при двух — до 160 000 Euro, при трёх и больше — до 180 000 Euro (KfW 308). По программе 300 максимум зависит ещё и от уровня энергоэффективности дома (KfW 300). Актуальные ставки KfW публикует на страницах программ и меняет их, поэтому цифры процентов я здесь не привожу.
Что важно не пропустить: по 308 договор купли-продажи до подачи заявки можно подписать только с отлагательным условием (aufschiebende Bedingung), а платить за квартиру — только после подачи заявки. Такие детали лучше обсудить с банком до похода к нотариусу.
Ещё два момента, о которых узнают поздно. По программам 124 и 308 частичное досрочное погашение (Sondertilgung) не предусмотрено, а при полном досрочном погашении берут компенсацию (Vorfälligkeitsentschädigung). И если не забрать кредит в течение 12 месяцев после одобрения, с 13-го месяца KfW берёт плату за резервирование — 0,15 % в месяц от невыбранной суммы (KfW 124, KfW 308).
Если вас интересует коммерческая недвижимость, например офис или магазин в Гамбурге, эти программы не подходят: KfW 124 прямо исключает сдаваемые и коммерчески используемые площади, а также дома для отпуска. Здесь уже нужен отдельный разговор с банком о коммерческом финансировании.
Какие документы нужны для заявки?
Точный список у каждого банка свой. По закону банк должен проверить доходы и расходы, поэтому пакет почти всегда похож. Из того, что запрашивали у моих знакомых:
- паспорт и вид на жительство;
- трудовой договор и расчётные листки (Gehaltsabrechnungen) за последние месяцы;
- налоговое уведомление (Steuerbescheid), особенно у самозанятых;
- выписки со счетов и подтверждение собственных средств;
- согласие на запрос в Schufa — свою бесплатную копию данных я советую запросить заранее, как это сделать, я описал в статье о бесплатной копии Schufa;
- документы по объекту: описание (Exposé), выписка из Grundbuch, план, сертификат энергоэффективности (Energieausweis), для квартиры — Teilungserklärung.
Ипотека и ВНЖ: на что смотрит банк?
Срок вида на жительство — одна из первых вещей, о которых спрашивает банк. Логика понятная: кредит на 25-35 лет, а ВНЖ может быть на год. По моим наблюдениям, ситуация выглядит так:
- Бессрочный статус (Niederlassungserlaubnis, ЕС-статус) — для банка вы почти не отличаетесь от местного заёмщика, решают доход и Schufa.
- Временный ВНЖ по работе или Blue Card — кредит возможен, но банк смотрит на срок ВНЖ, стаж в Германии и то, закончился ли испытательный срок.
- ВНЖ по § 24 (временная защита) — многие банки осторожничают, потому что статус привязан к сроку временной защиты. Отказ здесь не редкость, и заранее обещать результат никто не сможет.
Если вы получаете Grundsicherungsgeld, про покупку жилья я бы сначала поговорил с Jobcenter: имущество и расходы на жильё там оценивают по своим правилам. И в любом случае я бы сравнил несколько банков или обратился к независимому кредитному брокеру: разница в ставке на десятые доли процента за 10 лет превращается в тысячи евро.
Какие ошибки я вижу чаще всего?
- Сравнивают только номинальную ставку (Sollzins), а не эффективную (Effektivzins), в которую входят и другие обязательные расходы по кредиту.
- Берут короткую фиксацию ради низкой ставки и не считают, какой долг останется к её концу.
- Тратят все свои деньги на взнос и остаются без резерва на ремонт, отопление и непредвиденные расходы.
- Подписывают предварительный договор или платят задаток до одобрения кредита и до подачи заявки в KfW.
- Не сравнивают банки: идут только в тот, где ведут зарплатный счёт.
Мой порядок действий перед походом в банк
- Смотрю последнюю среднюю ставку в статистике Bundesbank, чтобы понимать уровень рынка.
- Считаю расходы на покупку: Grunderwerbsteuer своей земли, нотариус, Grundbuch, маклер.
- Проверяю, подхожу ли под KfW 124, 300 или 308, и сохраняю условия программы.
- Запрашиваю бесплатную копию Schufa и исправляю ошибки, если они есть.
- Собираю документы о доходах и ВНЖ и иду в 2-3 банка с одинаковым запросом.
Калькулятор ипотеки я здесь не даю намеренно: без проверки банка он создаёт ложную уверенность. Новости о ставках и изменения программ KfW я публикую в своём Telegram-канале.
Частые вопросы
Какая ставка по ипотеке в Германии в 2026 году?
По статистике Bundesbank средняя эффективная ставка по новым жилищным кредитам частным лицам в августе 2026 года — 4,01 % (предварительное значение, выгрузка 01.10.2026). При фиксации больше 10 лет — 4,04 %, от 5 до 10 лет — 3,81 %. Ставку под себя называет только банк.
Может ли иностранец взять ипотеку в Германии?
Да. Закон обязывает банк проверить кредитоспособность по доходам и расходам (§ 505a и § 505b BGB), а не по гражданству. На практике банк смотрит на срок ВНЖ, стабильность работы и Schufa.
Сколько своих денег нужно для ипотеки в Германии?
Законного минимума нет, каждый банк решает сам. По моим наблюдениям, банки хотят, чтобы как минимум расходы на покупку (налог, нотариус, Grundbuch, маклер) были оплачены из собственных средств.
Что такое KfW 124?
Это программа KfW для частных лиц, которые покупают или строят жильё для себя: кредит до 100 000 Euro, срок до 35 лет, фиксация ставки до 10 лет. Заявку подают через свой банк.
Кто может получить KfW 308 Jung kauft Alt?
Семьи с ребёнком до 18 лет, которые покупают старый дом или квартиру класса энергоэффективности F, G или H и санируют его. Доход — до 90 000 Euro в год при одном ребёнке плюс 10 000 Euro за каждого следующего, кредит — 140 000-180 000 Euro.
Что такое Zinsbindung?
Это срок, на который банк фиксирует ставку, например 10 или 15 лет. После него остаток долга перефинансируют по новой рыночной ставке, поэтому важно заранее посчитать, какой долг останется.
Дадут ли ипотеку с ВНЖ по § 24?
Запрета в законе нет, но по моим наблюдениям многие банки осторожничают, потому что статус привязан к сроку временной защиты. Решение принимает конкретный банк после проверки дохода.
Источники
- Deutsche Bundesbank — Einlagen- und Kreditzinssätze (MFI-Zinsstatistik)
- Deutsche Bundesbank — Zeitreihe BBIM1.M.DE.B.A2C.A.R.A.2250.EUR.N (Wohnungsbaukredite an private Haushalte)
- KfW — Wohneigentumsprogramm (124)
- KfW — Wohneigentum für Familien (300)
- KfW — Wohneigentum für Familien — Bestandserwerb (308)
- § 505a BGB — проверка кредитоспособности
- § 505b BGB — основа проверки кредитоспособности
- § 311b BGB — нотариальная форма договора о земле
- § 11 GrEStG — ставка налога на приобретение земли
Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией (keine Rechtsberatung). Решения принимают ведомства или лицензированные специалисты.
