Как снять квартиру в Германии в 2026: документы, просмотр, Kaution, договор и мошенники

Снять квартиру в Германии на длительный срок — это не «посмотрел и заехал». На хорошую квартиру обычно много желающих, арендодатель выбирает по папке документов, а среди объявлений попадаются фальшивки, где просят деньги ещё до встречи. Ниже собрал весь путь по шагам: какие документы готовят (Schufa, справка о доходах, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung), что смотреть на просмотре (Besichtigung), сколько может быть залог (Kaution), что проверить в договоре, как получить бумагу для прописки и по каким признакам узнают мошенников. Нормы сверены по текстам законов на gesetze-im-internet.de и официальным материалам по состоянию на 9 ноября 2026 года.

Как снять квартиру в Германии: путь от объявления до ключей

Обычный порядок такой: объявление, просмотр, заявка с документами, решение арендодателя, договор и залог, передача ключей с актом, прописка. Где искать объявления, разберу в отдельной статье. Если доход небольшой, есть отдельный канал — социальное жильё по свидетельству WBS.

Полезно знать, что не всё спрашивают сразу. Конференция надзорных органов по защите данных (Datenschutzkonferenz, DSK) в ориентире «Orientierungshilfe zur Einholung von Selbstauskünften bei Mietinteressent:innen», версия 2.0, январь 2026 делит сбор данных на три этапа. Это позиция надзорных органов, а не текст закона, но по ней видно, какие вопросы уместны на каждом шаге:

Ориентир не закон: список документов в объявлении задаёт сам арендодатель. Если вопрос в анкете кажется лишним, его можно обсудить с надзорным органом по защите данных вашей земли или в Mieterverein.

Какие документы нужны для аренды квартиры

Для аренды квартиры в Германии арендодатель обычно просит удостоверение личности, анкету арендатора (Mieterselbstauskunft), справку о доходах и справку Schufa, иногда ещё справку от прежнего арендодателя, что долгов по аренде нет. Он смотрит на три вещи: кто вы, хватает ли дохода и платили ли вы раньше без долгов. Отсюда стандартная папка (Bewerbungsmappe):

Что такое Schufa и как бесплатно посмотреть свои данные, разбирал в статье про копию данных Schufa (Datenkopie). Для себя её полезно заказать заранее: если в данных ошибка, её лучше найти до поиска квартиры, а не после отказа. Закона, который требует Schufa для аренды, нет: какие подтверждения принять, решает сам арендодатель. Если истории в Schufa ещё нет, доход по ориентиру DSK подтверждают расчётным листом, выпиской со счёта или налоговым решением.

Про Mietschuldenfreiheitsbescheinigung отдельно. Эта справка есть во многих списках документов для аренды, но по решению Верховного суда (BGH) от 30 сентября 2009 года прежний арендодатель выдавать такую справку не обязан, и DSK делает из этого вывод: требовать её от кандидата нельзя. Подтвердить, что аренда платилась, можно квитанциями (§ 368 BGB) или выписками со своего счёта.

Просмотр квартиры (Besichtigung): что проверить

На просмотре квартиры (Besichtigung) в Германии обычно сверяют пять вещей: что входит в холодную и тёплую аренду, энергопаспорт (Energieausweis), цену по сравнению с местным уровнем (Mietspiegel), состояние квартиры и кто арендодатель. Главное — понять реальную цену квартиры и состояние, а не только «нравится или нет». Подробно по каждому пункту:

• Холодная и тёплая аренда. Kaltmiete — аренда без коммунальных, Warmmiete — вместе с авансом на коммунальные (Nebenkosten). Спросите, что входит в аванс и как его пересчитывают в конце года.
• Энергопаспорт (Energieausweis). По § 80 Abs. 4 и 5 GEG арендодатель или маклер показывает его не позднее просмотра. Если в коммерческом объявлении энергопаспорт есть, по § 87 GEG в объявлении указывают тип паспорта, расход энергии, вид отопления, год постройки и класс эффективности. По этим цифрам видно, будет ли отопление дорогим.
• Цена против местного уровня. Таблица средней аренды города (Mietspiegel) по § 558c BGB обязательна для городов больше 50 000 жителей и публикуется. С ней удобно сравнить цену объявления.
• Состояние. Окна, следы влаги и плесени, есть ли кухня, счётчики, подвал (Keller).
• Кто арендодатель. Имя и адрес того, кто сдаёт, понадобятся для договора и для бумаги о прописке.

Маклер (Makler) по § 2 Abs. 1a WoVermittG берёт плату с арендатора, только если тот сам поручил ему искать квартиру и маклер получил заказ от арендодателя исключительно ради этого поиска. Если маклера нанял арендодатель, плата с арендатора по тексту нормы не предусмотрена. Авансы маклеру по Abs. 4 той же нормы запрещены.

Сколько может быть залог (Kaution) и как его платят

Залог за квартиру по § 551 BGB — максимум 3 месячных аренды без коммунальных (Nettokaltmiete), и деньгами его можно внести тремя равными частями. Что именно записано в норме:

• Abs. 1: не больше трёх месячных аренд без авансов и паушалей на коммунальные;
• Abs. 2: при залоге деньгами арендатор платит тремя равными ежемесячными частями; первая часть в начале аренды, остальные вместе с двумя следующими платежами за квартиру;
• Abs. 3: арендодатель держит залог в банке отдельно от своих денег, проценты идут арендатору и увеличивают залог;
• Abs. 4: условия хуже для арендатора, чем в норме, не действуют.

Если аренду и залог оплачивает Jobcenter, правило другое. В § 22 Abs. 6 SGB II записано, что расходы на залог могут признать при предварительном согласии (Zusicherung) ведомства по месту новой квартиры, и даётся он, как правило, в долг (Darlehen). Признают ли расходы в конкретном случае, решает Jobcenter после рассмотрения документов. Подробнее — в статье о Zusicherung перед арендой.

Как залог возвращают после выезда и почему это бывает долго, разобрано отдельно: сроки возврата Kaution.

Договор аренды (Mietvertrag) и Mietpreisbremse

Договор аренды жилья (Mietvertrag) в Германии по умолчанию бессрочный: срочный договор § 575 BGB допускает только по причинам из закона. В районах с ограничением цены (Mietpreisbremse) аренда в начале договора по § 556d BGB может превышать местную сравнительную аренду не больше чем на 10 %. Перед подписью договор стоит прочитать целиком: срок, сумму и что в ней, залог, ремонт, животных, расторжение. Подробный список пунктов есть в чек-листе арендатора из 10 пунктов. Здесь только нормы, которые чаще всего удивляют приезжих:

Ограничение цены (Mietpreisbremse). По § 556d BGB в районах с напряжённым рынком жилья аренда в начале договора может превышать местную сравнительную аренду (ortsübliche Vergleichsmiete) не больше чем на 10 %. Какие города и районы входят в такие зоны, определяет постановлением правительство земли, и такое постановление действует не дольше 31 декабря 2029 года. Исключения записаны рядом: правило не применяют к квартирам, которые впервые сдали после 1 октября 2014 года, и к первой сдаче после полной модернизации (§ 556f BGB), а если прежний жилец платил больше, можно договориться до уровня его аренды (§ 556e BGB). Действует ли ограничение для конкретной квартиры, по одной норме не понять: это зависит от постановления земли, Mietspiegel и истории квартиры. Такие вопросы разбирают в Mieterverein.

Что меняется. Правительство внесло в Bundestag законопроект о реформе аренды (Drucksache 21/6807 от 01.07.2026): по сообщению Deutscher Mieterbund от 9 июля 2026 года, в нём есть надбавка за мебель отдельной строкой, ограничение краткосрочной аренды и индексной аренды. На 9 ноября 2026 года окончательного принятия я не нашёл, поэтому цифры проекта здесь не привожу.

После подписи: акт передачи и бумага для прописки

При въезде составляют акт передачи квартиры (Übergabeprotokoll), а арендодатель выдаёт подтверждение въезда (Wohnungsgeberbestätigung), которое нужно для прописки. Акт с фото счётчиков, стен и пола потом помогает при возврате залога, как его составить — в статье про Übergabeprotokoll.

Что записано в законе о регистрации (Bundesmeldegesetz):

• § 17 Abs. 1 BMG: на прописку (Anmeldung) даётся 2 недели после въезда;
• § 19 BMG: арендодатель (Wohnungsgeber) подтверждает въезд письменно или электронно в тот же срок; в бумаге его имя и адрес, имя собственника, если это другой человек, дата въезда, адрес квартиры и имена тех, кто прописывается;
• § 19 Abs. 2: если подтверждение не дали или оно не пришло вовремя, по тексту нормы об этом сразу сообщают в ведомство регистрации (Meldebehörde);
• § 19 Abs. 6: предлагать адрес для прописки без реального проживания запрещено.

Подробно про саму бумагу — в статье о Wohnungsgeberbestätigung.

Мошенники при аренде: признаки фальшивой квартиры

Главный признак фальшивого объявления — просьба заплатить до просмотра и до договора. Verbraucherzentrale в материале «Fake-Wohnungen im Internet» (обновлён 7 августа 2026 года) описывает типичные схемы и предупреждает: никогда не платить за квартиру, которую вы ещё не видели.

Если деньги уже ушли, Verbraucherzentrale перечисляет три шага: попросить банк вернуть платёж (у перевода гарантии возврата нет, списание по Lastschrift можно отозвать в течение 8 недель), заявить в полицию, в том числе онлайн, и сообщить порталу, где висело объявление. Другие схемы, которые встречаются в Германии, собраны в статье о мошенниках: Abofalle, фальшивые штрафы и письма.

Назначат ли залог, согласует ли расходы Jobcenter и действует ли ограничение цены для вашей квартиры, решают арендодатель, ведомство или суд по документам конкретного случая. Эта статья описывает, что написано в нормах и официальных материалах.

Куда обратиться

• Mieterverein (союз арендаторов): по сайту Deutscher Mieterbund, члены союза получают разбор вопросов по аренде; местный союз ищут через «Mieterverein vor Ort».
• Verbraucherzentrale вашей земли: мошенничество, платежи, договоры, адреса пунктов приёма.
• Полиция: если деньги отправили мошенникам.
• Надзорный орган по защите данных вашей земли (Landesdatenschutzbehörde): если вопросы анкеты арендодателя кажутся лишними.
• Jobcenter или Sozialamt: если аренду или залог должно оплатить ведомство, до подписи договора.
• Caritas, Diakonie, служба поддержки взрослых мигрантов (Migrationsberatung für Erwachsene): если немецкий пока слабый и нужна помощь разобраться в бумагах.
• Rechtsanwalt по арендному праву (Mietrecht): если спор уже начался.

Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией (keine Rechtsberatung). Решения принимают ведомства или лицензированные специалисты.

Автор

Tony Kador

Автор блога и проектов о жизни в Германии