Плесень и холод в квартире — основание снизить аренду на 10–70% (§ 536 BGB), вина арендодателя не требуется. Первый шаг — Mängelanzeige заказным письмом с фото и сроком на устранение. Снижение считается от тёплой аренды (Warmmiete) и действует с даты уведомления.
В этой статье 6 разделов
Зима. В квартире 16 градусов. На стене — чёрная плесень. Арендодатель не отвечает на звонки. Или отвечает: «Проветривайте чаще».
А по закону это вы имеете право платить меньше — а не он игнорировать проблему.
Согласно § 536 гражданского кодекса (§ 536 BGB), если в квартире есть существенный дефект (erheblicher Mangel), арендатор имеет право на снижение арендной платы (Mietminderung) — пропорционально степени ограничения. Вина арендодателя не требуется.
На сколько можно снизить аренду — примеры из судебной практики
- Плесень (небольшой участок): 10–20%
- Плесень (обширная, в спальне): 20–50%
- Отопление не работает (частично): 20–30%
- Отопление не работает (полностью, зимой): до 70%
- Нет горячей воды: 10–25%
- Шум от стройки: 10–30%
- Сломанные/нефункциональные окна: 10–20%
Снижение считается от тёплой аренды (Warmmiete), а не от холодной (Kaltmiete). Право на снижение возникает с момента официального уведомления арендодателя (Mängelanzeige).
Как правильно подать Mängelanzeige
1. Описать дефект конкретно: что именно, где, с какой даты (§ 536c абзац 1 BGB) 2. Отправить заказным письмом с уведомлением о вручении (Einschreiben mit Rückschein) — сохранить квитанцию 3. Установить разумный срок для устранения: 7-14 дней для срочных проблем (отопление, протечка), 4 недели для менее срочных 4. Указать, что с даты уведомления вы реализуете право на Mietminderung 5. Сфотографировать и задокументировать дефект — с датой
Если не устранили в срок — вы вправе заказать экспертизу (Sachverständigengutachten) и выставить счёт арендодателю.
Мелкий ремонт — когда платит арендатор (Kleinreparaturklausel)
Если в договоре есть пункт о мелком ремонте (Kleinreparaturklausel), арендатор оплачивает мелкие починки предметов ежедневного использования: краны, душевая лейка, дверные замки, выключатели, жалюзи.
А что вообще можно менять в съёмной квартире без риска потерять залог — вешать полки, красить стены, менять освещение, — разбираю отдельно в статье что можно менять в съёмной квартире. Подробнее о том, кто платит за ремонт в съёмной квартире: кто платит за ремонт в аренде.
Но BGH установил жёсткие условия — без них пункт недействителен:
- Максимум за один ремонт: 75-120 евро (выше 150 евро — пункт, как правило, недействителен)
- Годовой лимит: обычно 8% от годовой холодной аренды
- Только предметы в прямом ежедневном использовании арендатора — не трубы, не проводка, не система отопления
Нет одного из лимитов в договоре — весь пункт недействителен, арендатор не платит ничего.
Кто виноват в плесени — ключевой вопрос
- Если плесень из-за строительных дефектов (bauseitige Ursachen): арендодатель обязан устранить и не может расторгнуть договор
- Если из-за неправильного проветривания арендатором: ответственность на арендаторе
- Бремя доказательства лежит на арендодателе — он должен доказать, что дефект вызван поведением арендатора
Как определить причину и что делать в первые дни, я разобрал отдельно: плесень в квартире: что делать и кто виноват.
Когда арендодатель НЕ может вас выселить
- Во время неразрешённого спора о строительном дефекте — нельзя выселить за Mietminderung, если она обоснована.
- Fristlose Kündigung за плесень возможна только если доказано, что арендатор сам виновен.
- 574 BGB (Härteklausel): арендатор может возразить против обычного расторжения, если переезд создаёт несоразмерную трудность (болезнь, пожилой возраст, дети школьного возраста).
Коротко: итог
Это не единственная ситуация, где права арендатора нарушают. Если вам отказали в жилье из-за происхождения или другого защищённого признака — это уже вопрос дискриминации по AGG, разобрано в статье дискриминация при поиске жилья: что говорит AGG.
Плесень и холод в квартире — основание для снижения аренды на 10–70% в зависимости от тяжести. Первый шаг — Mängelanzeige заказным письмом с фото и сроком устранения. Мелкий ремонт — только если в договоре есть корректный пункт с двумя лимитами. Бремя доказательства вины за плесень — на арендодателе. Каждая ситуация индивидуальна — при серьёзных дефектах имеет смысл обратиться в союз арендаторов (Mieterverein) или за юридической консультацией.
Больше статей — в блоге, востребованные профессии — в базе из 519 профессий Германии.
Информация носит справочный характер и не является юридической консультацией (keine Rechtsberatung).
Порядок действий
- Описать дефектЗафиксировать конкретно: что именно, где и с какой даты появился дефект — согласно § 536c абзац 1 BGB.
- Сфотографировать и задокументироватьСделать фотографии дефекта с датой для подтверждения факта и масштаба проблемы.
- Отправить Mängelanzeige заказным письмомНаправить уведомление арендодателю Einschreiben mit Rückschein и сохранить квитанцию об отправке.
- Установить срок устраненияУказать разумный срок: 7–14 дней для срочных проблем (отопление, протечка), 4 недели для менее срочных.
- Уведомить о MietminderungВ письме указать, что с даты уведомления арендатор реализует право на снижение арендной платы.
- Заказать экспертизу при необходимостиЕсли дефект не устранён в срок, можно заказать Sachverständigengutachten и выставить счёт арендодателю.
Частые вопросы
На сколько можно снизить аренду из-за плесени или холода?
По § 536 BGB при существенном дефекте — пропорционально: небольшая плесень 10–20%, обширная в спальне 20–50%, отопление не работает зимой полностью — до 70%, нет горячей воды 10–25%. Снижение (Mietminderung) считается от тёплой аренды (Warmmiete) и действует с момента уведомления арендодателя.
Как правильно подать Mängelanzeige?
1) Описать дефект конкретно: что, где, с какой даты (§ 536c BGB). 2) Отправить заказным письмом с уведомлением (Einschreiben mit Rückschein), сохранить квитанцию. 3) Установить срок устранения (7–14 дней для срочного, 4 недели для остального). 4) Указать, что реализуете право на Mietminderung. 5) Сфотографировать дефект с датой.
Кто виноват в плесени — я или арендодатель?
Если плесень из-за строительных дефектов — отвечает арендодатель. Если из-за неправильного проветривания — арендатор. Но бремя доказательства лежит на арендодателе: он должен доказать, что причина в поведении жильца. Выселить за обоснованную Mietminderung нельзя.
Когда за мелкий ремонт платит арендатор?
Только если в договоре есть корректный пункт Kleinreparaturklausel с двумя лимитами: максимум за один ремонт 75–120 € и годовой потолок около 8% от годовой холодной аренды. Касается лишь предметов ежедневного использования (краны, замки, выключатели) — не труб и не отопления. Нет хотя бы одного лимита — пункт недействителен, арендатор не платит.
Источники
- § 536 BGB — снижение аренды при дефектах
- § 536c BGB — уведомление о дефекте (Mängelanzeige)
- § 574 BGB — возражение против расторжения (Härteklausel)
- BGH, VIII ZR 271/17 (плесень); VIII ZR 281/03 (отопление)
