В Кёльне рынок аренды жилья остаётся самым напряжённым среди крупных городов Германии: арендные ставки предложения здесь выше, чем где-либо. В среднем два человека в день получают расторжение договора из-за собственных нужд владельца (Eigenbedarfskündigung). По данным Кёльнского объединения арендаторов, в 2025 году из 1 750 расторжений договоров около 900 пришлось именно на такие случаи.
Рынок аренды жилья в Кёльне признан самым напряжённым среди крупных городов Германии: нигде в стране арендные ставки предложения не так высоки, как здесь. В среднем два арендатора в день получают уведомление о расторжении договора из-за собственных нужд владельца (Eigenbedarfskündigung) — механизма, при котором собственник забирает квартиру для себя или близких.
Одна из жительниц Кёльна, 38-летняя Флорине Брунс, получила такое уведомление три месяца назад, хотя прожила в двухкомнатной квартире всего около двух лет. По её словам, письмо пришло неожиданно, без предупреждения. Похожая ситуация у неё была и с предыдущим жильём — оттуда её тоже выселили по собственным нуждам владельца. С тех пор она подала около 130 заявок на новые квартиры, побывала на 30 просмотрах, а её папка с документами для аренды насчитывает 23 страницы. На одном из последних просмотров риэлтор рассказала ей, что на объявление, размещённое ночью и снятое уже утром, поступило 360 заявок.
Как устроено расторжение из-за собственных нужд
Расторжение договора аренды из-за собственных нужд строго регулируется законом: оно должно быть оформлено письменно и содержать подробное объяснение. Владелец может претендовать на квартиру только для себя, членов семьи или людей, ведущих с ним общее хозяйство. По данным Кёльнского объединения арендаторов (Kölner Mieterverein), в 2025 году из 1 750 случаев расторжения договоров, по которым консультировали организацию, около 900 были связаны именно с собственными нуждами владельцев.
Представитель объединения Сара Примус отмечает, что жилья в городе стало настолько мало, что многие собственники вынуждены забирать свою же недвижимость, потому что сами не могут ничего найти на рынке. Это, по её словам, усиливает напряжённость, поскольку одновременно растёт число людей, которым срочно нужна новая квартира. При этом статистика объединения отражает только его членов, поэтому реальное число расторжений из-за собственных нужд, вероятно, выше.
Аренда продолжает дорожать, город делает ставку на новостройки
По данным Института немецкой экономики (Institut der Deutschen Wirtschaft), Кёльн показал самый сильный по стране рост арендных ставок — на 7,9 процента, несмотря на действующий тормоз цен на аренду (Mietpreisbremse). Обер-бургомистр Торстен Бурместер, обещавший в ходе предвыборной кампании сделать жилищный вопрос своим личным приоритетом, спустя почти год работы указывает на так называемый строительный турбо (Bauturbo) как на первую результативную меру: благодаря ей одобрено строительство 700 новых квартир. Следующим шагом город намерен добиваться более дешёвого строительства.
После решения городского совета в прошлом году стартовала инициатива «Кёльн строит доступно» (Köln baut bezahlbar). По расчётам, она может позволить сэкономить до 2 700 евро на квадратном метре жилой площади. Ожидается, что это привлечёт в город новых инвесторов и отразится на размере арендной платы. Городской совет намерен принять решение по этой мере осенью.
Что это значит для жителей Германии
Ситуация напрямую касается арендаторов Кёльна: в среднем два человека в день получают расторжение договора из-за собственных нужд владельца, а конкуренция за освободившееся жильё остаётся крайне высокой — на отдельные объявления поступают сотни заявок. Из 1 750 расторжений договоров, по которым в 2025 году консультировал Кёльнское объединение арендаторов, около половины пришлись именно на такие случаи.
Арендные ставки в городе продолжают расти сильнее, чем в любом другом крупном городе Германии, — на 7,9 процента, несмотря на действие тормоза цен на аренду. Городские власти связывают надежды на смягчение ситуации с проектами нового строительства: уже одобрены 700 квартир по программе «строительный турбо», а решение по инициативе «Кёльн строит доступно», которая может удешевить строительство до 2 700 евро на квадратный метр, городской совет намерен принять осенью.
Частые вопросы
Что такое расторжение договора из-за собственных нужд (Eigenbedarfskündigung)?
Это расторжение договора аренды, при котором владелец забирает квартиру для себя, членов семьи или людей, ведущих с ним общее хозяйство. Такое расторжение должно быть оформлено письменно и содержать подробное объяснение.
Сколько случаев расторжения из-за собственных нужд зафиксировано в Кёльне?
По данным Кёльнского объединения арендаторов, из 1 750 расторжений договоров, по которым организация консультировала своих членов в 2025 году, около 900 пришлись на собственные нужды владельцев. В среднем это два случая в день.
Насколько выросли арендные ставки в Кёльне?
По данным Института немецкой экономики, арендные ставки в Кёльне выросли на 7,9 процента — сильнее, чем в любом другом крупном городе Германии, несмотря на действие тормоза цен на аренду.
Какие меры принимает город для решения жилищного кризиса?
Городские власти реализуют программу строительного турбо, благодаря которой уже одобрено 700 новых квартир, а также инициативу «Кёльн строит доступно», которая может удешевить строительство до 2 700 евро на квадратный метр. Решение по этой инициативе городской совет намерен принять осенью.
Источники
Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией (keine Rechtsberatung). Решения принимают ведомства или лицензированные специалисты.